Строительные аферы

«Элита-Центр»: история ошибок и практические выводы

  • 0
  • 0

Будущим или состоявшимся инвесторам всегда стоит знать предысторию крупнейших афер на рынке недвижимости, поскольку, как говорил древнегреческий философ Фукидид: «История любит повторяться».

Итак, вспомним последнюю самую громкую аферу последнего десятилетия на рынке недвижимого имущества – аферу «Элита-центр».

Как «все» начиналось и чем обернулось  

Все начиналось з того, что группа строительных компаний «Элита-центр» совершенно законно получила от Киевского городского совета 11 земельных участков в черте города и анонсировала строительство ряда жилых домов, предлагая всем желающим инвесторам поучаствовать в строительстве.

Итог застройки всех указанных участков «Элита-Центром» все помнят:

  • в течение 10 лет пострадавшие инвесторы пытались отстоять свои права, устраивая забастовки и требуя вернуть или компенсировать потерянное;
  • отголоски слышны даже сейчас: пострадавшие инвесторы продолжают «стучаться» в государственные органы, в надежде получить квартир;
  • из более, чем 2000 пострадавших инвесторов, на сегодняшний день квартиры получили 235 человек;
  • остальным пострадавшим не компенсировали потери, а виновные, получив несколько лет лишения свободы, продолжают жить своей жизнью;
  • судьба главного организатора грандиозной аферы Александра Шахова неизвестна. Говорят, что он сбежал, но эти слухи не подтверждены.

Глобальные проблемы

Условно все причины, по которым инвесторы «Элита-Центр» лишились своих инвестиций на общую сумму в 100 миллионов долларов США можно поделить на 2 категории:

  • ошибки, которые были допущены инвесторами при заключении договоров,

                                                     и

  • мошеннические действия менеджмента «Элита-Центр».

Как правило, обезопасить свои инвестиции на стадии, когда денежные средства уже вложены в объект строительства, а менеджмент застройщика принял решение прекратить строительство или совершать иные мошеннические действия, довольно проблематично.

В основном это связано с тем, что официальный застройщик, с которым инвестор заключает договор, как правило, не является фактическим застройщиком, а привлекает субподрядчиков для выполнения работ, поэтому денежные средства на нем «не задерживаются».

Работа над ошибками

Проанализировав самые распространенные ошибки, которые допускают частные инвесторы при покупке квартиры в новострое, LawyersDaily составил список причин, почему афера под названием «Элита-Центр» состоялась.

  1. Инвесторы не проверяли документы на земельные участки, определенные застройщиком под строительство, либо «слепо» доверяли представителям застройщика, которые заявляли о том, что «вот-вот должны получить документы о новом целевом назначении» земельных участков. Большинство из земельных участков либо выделялись с другим целевым назначением (не под застройку жилыми домами), либо вообще в принципе не могли даже теоретически использованы под застройку. Как показывает практика, именно отсутствия необходимой разрешительной документации на землю является первым тревожным «звоночком», свидетельствующем о том, что строительство незаконно.
  2. Инвесторы вкладывали свои деньги в так называемый «котлован». То есть строительство фактически еще даже не начиналось. Подобный вариант инвестирования всегда чреват «неожиданностями» даже при наличии у застройщика всей необходимой документации поскольку дает возможность оценивать «возможности» компании лишь по уже завершенным проектам. Таким образом, у потенциального инвестора есть возможность оценить любые другие объекта застройщика, кроме того, в который он собирается инвестировать.
  3. Инвесторы не проверяли разрешительные документы застройщика. Проверка разрешительных документов застройщика не менее важна, чем все предыдущие пункты. Поскольку дает понимание о том, есть ли у застройщика законное право на строительство объекта недвижимости. Даже при наличии всех формально заполненных деклараций и прочих документов на строительство юристы в сфере недвижимости рекомендуют проверять также содержание указанных документов. За последнее десятилетие многие застройщики (строящие не только один единственный дом, но и целые комплексы) «грешат» внесением в декларации о начале строительных работ недостоверной информации, что грозит аннулированием разрешительных документов контролирующими органами.
  4. У инвесторов не возникло подозрений касательно застройщика в связи с «демпинговыми» ценами последнего. Цена за квадратные метры, которая меньше чем на 10-20% от средней цены на рынке квартир в новостройках в указанном районе может свидетельствовать об отсутствии у застройщика намерений завершить строительство объекта недвижимости.

Справедливости ради стоит отметить, что Государство обязано компенсировать всем инвесторам их убытки, причем не в денежном эквиваленте, поскольку за последние 10 лет курс гривны заметно «просел», а в натуральной форме – передать инвесторам жилье аналогичное тому, что они должны были получить от «Элита-Центр».

Конечно же, можно говорить, что пострадавшие инвесторы не проявили должную осмотрительность при выборе объекта инвестирования. Однако государственные органы проявили еще большую преступную халатность, имея на руках документы о действующих незаконных объектах строительства, еще на ранних этапах не предприняли абсолютно никаких действий по отношению к ним, несмотря на то, что это входит в круг их обязанностей. Поэтому  — будьте бдительны и осторожны.

Читайте также: Краткий обзор сегодняшних тенденций в строительстве жилья

  • 0
  • 0