Строительные аферы

Как частному инвестору проверить право на застройку участка. Ч.2

  • 0
  • 0

Lawyers Daily продолжает информировать читателей и частных инвесторов о признаках, свидетельствующих о том, что застройщик не может законно сдать объект строительства  в эксплуатацию. Дело в том, что не всегда наличие всех документов на земельный участок под объектом строительства, наличие всех зарегистрированных деклараций и прочих разрешительных документов свидетельствует о том, что объект завершенного строительства в конечном итоге будет введен в эксплуатацию.

Техническое соответствие

В соответствии с нормами Постановления Кабинета Министров Украины №461 от 13.04.2011 года «О вопросах принятия в эксплуатацию оконченных строительством объектов», на объекте строительства должны быть выполнены все работы, предусмотренные проектной документацией в соответствии со строительными нормами, государственными стандартами и правилами.

  1. Если речь идет о жилых домах І-ІІІ категории сложности, то для введения его в эксплуатацию необходимо лишь зарегистрировать декларацию о готовности к эксплуатации объекта строительства.
  • Именно в связи с относительной легкостью введения домов І-ІІІ категории сложности начинающие застройщики предпочитают строительство именно таких домов.
  • Также это связано с тем, что при принятии домов І-ІІІ категории сложности, как правило, не проводится фактическое техническое обследование объекта строительства, что в свою очередь позволяет застройщикам совершать небольшие отклонения от проектной документации.
  1. Другое дело, введение в эксплуатацию домов IV и V категории сложности, которые принимаются в эксплуатацию на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами архитектурно-строительного контроля сертификата.
  • В подобных случаях, сотрудники Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины обязаны не только формально проверить указанную в декларации (акте) и остальных сопутствующих документах информацию, но и проверить соответствие объекта проектной документации и требованиям строительных норм, государственных стандартов и правил.

P.S. Особое внимание частным вкладчикам надо обращать на последнее требование – необходимость соблюдения строительных норм (ДБН).

Юридическая сторона вопроса

Как сами инвесторы, имеющие какой-то опыт в инвестировании в жилье, так и юристы, которые проводят аудит объекта строительства и самого застройщика, не достаточно уделяют внимания соблюдению застройщиком государственных строительных норм.

На первый взгляд кажется, что это не работа юриста, а техническая составляющая строительства и проект строительства всегда можно переписать, однако будьте очень внимательны и имейте в виду — если юрист/адвокат/юридическая компания берет на себя обязательства по анализу объекта предполагаемого инвестирования (а фактически защиты Ваших инвестиций), он обязан их выполнить качественно либо же вообще не браться за это.

Безусловно, это повлияет на стоимость такого аудита объекта инвестирования, однако всегда следует помнить, что чем больше Вы экономите на аудите, тем меньше Вы знаете об объекте инвестирования, следовательно, существенно возрастает риск потерять инвестированные средства.

Юридические услуги в нашей стране стоят, как правило, не дорого, но качественные услуги по проведению аудита – юристом/адвокатом и инженером просто не могут стоить дешево.

Примером пренебрежения к аудиту технической документации застройщика на предмет соответствия государственным строительным нормам может быть ситуация с одним из объектов строительства в г.Ирпень.

Застройщик, не желая нарушать градостроительные условия, но желая построить как можно больше метров жилья, уменьшил высоту квартиры и таким образом выиграл высоту на дополнительный этажКазалось бы, 10 сантиметров не должны сильно повлиять на ввод объекта в эксплуатацию, однако застройщиком были допущены нарушения минимальной высотности квартиры, из-за чего полностью построенный объект строительства не был введен в эксплуатацию и в дальнейшем, в судебном порядке, был «приговорен» к сносу.

Резюме для инвестора  

Некоторые застройщики, желая ввести дом в эксплуатацию, построенный с нарушением строительных норм или без наличия разрешительных документов на строительство или землю, оформляют право собственности на новосозданные объекты строительства даже в судебном порядке.

Пунктом 10 постановления Кабинета Министров Украины №461 от 13.04.2011 года предусмотрено, що в случае признания права собственности на объект самовольного строительства по решению суда, он принимается в эксплуатацию согласно нормам данного постановления при условии возможности его надежной и безопасной эксплуатации по результатам технического обследования такого объекта. При этом техническое обследование проводится субъектом хозяйственной деятельности, который имеет в своем составе соответствующих исполнителей, получивших квалификационный сертификат.

Таким образом, будущие или состоявшееся инвесторы должны знать, что аудит объекта строительства должен проводится не одним юристом-универсалом, а группой юристов  различной специализации, если инвесторы заинтересованы в защите своих активов.

Читайте также: Как частному инвестору проверить право на застройку участка. Ч.1

  • 0
  • 0