Строительные аферы

Признаки незаконного строительства объекта

  • 0
  • 0

Как инвестору, решившему приобрести квартиру в новострое, понять, что объект не окажется снесенным в любой момент? Главный признак – наличие у застройщика земельного участка под предполагаемым объектом.    

Знать свои права и понимать ситуацию

Обычно крупные и средние застройщики берут земельные участки под строительство в аренду либо выкупают, застройщики с одной-единственной застройкой оформляют земельный участок под строительством на одного из собственников компании-застройщика либо же заключают договор о паевом участии (совместная деятельность) с компанией, владеющей землей.

Застройщик, действующий исключительно в рамках закона  и желающий привлечь инвесторов, должен быть готов показать все, ну или почти все, документы по объекту будущего строительства в подтверждение такой законности и серьезности своих намерений. Этим и должен пользоваться инвестор.

Если застройщик утаивает от инвестора правоустановливающие документы на землю или градостроительные условия это может означать только то, что их нет и объект строительства изначально незаконный.

Что спрашивать в отделе продаж

Однако, даже если Вам в отделе продаж показывают правоустанавлюющие документы на землю (договор аренды, купли продажи или другого подобного договора) не спешите радоваться и сразу же заключать договор о внесении инвестиций в объект строительства.

И вот почему:

  • Земельный участок под объектом строительства по своим характеристикам обязан соответствовать этажности здания, которое планируется возвести. Особенно это касается 6-7 этажных объектов строительства в черте города Киева.

Например, в некоторых районах Киева на земельных участках, предназначенных для застройки домами средней этажности (в соответствии с ДБН Б.1.1-16:2013 – это 4-5 этажные здания) возводятся 7-ми этажные дома. Это абсолютно незаконно и подобные объекты имеют все шансы получить статус самовольного строительства и никогда не ввестись в эксплуатацию.

  • В градостроительных условиях содержится пункт, в котором указываются требования к этажности объекта застройки. Некоторые недобросовестные застройщики, в градостроительных условиях имеют привычку ссылаться на некоторые письма Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, которыми якобы разрешается осуществлять строительство большей этажности, нежели это предусмотрено характеристиками земельного участка и нормами ДБН Б.1.1-16:2013.

Однако практика показывает, что по результатам запросов в Министерстве, последние отвечают, что либо они вообще не направляли письма с подобными реквизитами, либо указанное письмо вообще не имеет никакого отношения к запрашиваемому объекту строительства. А это автоматически приравнивает объект строительства к самовольному и незаконному, и такому, который подлежит сносу.

  • Целевое назначение земельного участка не позволяет строить на нем жилой дом. Если же Вы столкнулись с ситуацией, когда строительство жилого дома ведется, однако целевое назначение участка не соответствует запланированному объекту строительства, а менеджеры убеждают, что целевое назначение земли приведут в соответствие с законодательными нормами уже в ближайшее время, а процесс смены назначения земли был начат еще до начала строительства – это 100% повод остановиться и задуматься, готовы ли Вы утратить свои инвестиции.

И как уже сообщал Lawyers Daily, ошибкой части инвесторов «Элита-центр» была как раз доверчивость словам менеджеров о том, что целевое назначение земельных участков под частью объектов строительства «уже завтра» будет приведено в соответствие с положениями национального законодательства. Если же Вы готовы 10 лет ходить на митинги с требованиями достроить объекты жилого строительства или вернуть Ваши кровно заработанные средства – можете смело инвестировать в подобные застройки.

  • При анализе документов на землю также обязательно проверьте действительность договора аренды земельного участка, поскольку арендодатель мог по каким-либо причинам расторгнуть его в одностороннем порядке, что также грозит застройщику и его состоявшимся инвесторам возможностью не введения объекта строительства в эксплуатацию.

Это самое важное, что должен выяснить для себя потенциальный инвестор прежде, чем решит заключать договор с застройщиком.

Помните!

Особое внимание обращайте на следующее: если у застройщика нет никаких документов на земельный участок это означает – Вам необходимо как минимум задуматься о масштабе рисков, а максимум — «бежать» от подобной застройки, потому что шанс введения такого объекта строительства в эксплуатацию, практически равен нулю.

  • 0
  • 0