Строительные аферы

Тонкости оформления отношений с застройщиком. Ч.2

  • 0
  • 0

Продолжая тему предыдущей части спецпроекта Lawyers daily «Строительные аферы»  о юридических тонкостях оформления отношений с застройщиком, во второй части этой темы речь пойдет об особенностях взаимодействия между застройщиком и инвестором на этапе документального оформления отношений.

Варианты оформления взаимоотношений между застройщиком и инвестором:  

  • через Фонд финансирования строительства;
  • через Фонд операций с недвижимостью;
  • через институт совместного инвестирования;
  • путем эмиссии целевых облигаций предприятий;
  • другие способы финансирования строительства, что предусмотрено действующим законодательством.

Сейчас очень популярен вариант оформления инвестиций в строительство путем заключения предварительного договора о купли-продажи квартиры, что не противоречит действующему законодательству.

Закон содержит изрядное количество требований к подобным договорам, но на что именно обращать внимание рядовому инвестору, который не имеет юридического образования и никогда не имел дело с застройщиками?

Основные требования к оформлению документации 

Условно все важные аспекты, которые требуют внимания потенциального инвестора можно сгруппировать в несколько разделов:

  • законодательные требования относительно формы и содержания предварительного договора купли-продажи;
  • требования к содержанию предварительного договора купли-продажи, защищающие права инвестора.

Далее рассмотрим каждый из разделов.

1) Законодательные требования к форме и содержанию предварительного договора о купли-продажи  

Законодатель достаточно четко предусматривает  требования, предъявляемые к форме и содержанию предварительного договора о купле-продаже квартиры и которые обусловливают действительность такого сделки. Итак, предварительный договор о купле-продаже должен:

  • заключаться в нотариальной форме, в противном случае такой договор будет абсолютно недействительным в силу Закона и его невозможно будет признать действительным в судебном порядке. Единственным исключением являются случаи, когда инвестор в письменной форме предложил (требовал) заключить договор в нотариальной форме, однако застройщик безосновательно этого избегал;
  • содержать срок заключения основного договора;
  • характеристики объекта недвижимости, который будут приобретать по основному договору;
  • фиксированную стоимость объекта недвижимости;
  • разрешение на отчуждение квартиры от другого супруга (в случае, если продавец – физическое лицо).

Фактически, указанные законодательные требования довольно типичны.  Отдельного внимания заслуживает лишь последний пункт, поскольку отчуждение квартиры без согласия другого супруга может привести к признанию не действительным договора.

Поэтому, учитывая, что денежные средства вносятся инвестором при заключении предварительного договора о купле-продаже объекта недвижимости, с целью максимальной защиты своих средств, стоит все же потребовать у физического лица-продавца актуальную справку о предоставлении разрешения на заключение предварительного договора о купли-продажи именно вашего объекта недвижимости.

2) Требования к содержанию предварительного договора о купле-продаже, защищающие права инвестора  

Закончив перечень законодательных требований к предварительному договору о купли-продажи квартиры, следует перечислить последовательность шагов, которые помогут максимально обеспечить секьюритизацию инвестиций.

Секьюритизация инвестиций: пошаговая инструкция

  • указание в предварительном договоре о купли-продажи конкретной даты заключения основного договора, избегая формулировок «не ранее ввода дома в эксплуатацию»;
  • наличие в договоре значительных штрафных санкций (пени, штрафов) за нарушение сроков заключения основного договора;
  • личную ответственность директора застройщика за выполнение предварительного договора купли-продажи, в виде поручительства;
  • подробную характеристику объекта недвижимости, вместе с указанием перечня работ и оборудования, которые будут выполнены/установлены в объекте недвижимости;
  • порядок и сроки уведомления инвестора застройщиком о заключении основного договора (причем такое сообщение должно быть заблаговременным — поскольку инвестор может находиться в отпуске или в командировке и не сможет оперативно на него отреагировать, а в случае пропуска срока заключения основного обязательства — предыдущий договор теряет свою юридическую силу);
  • фиксирование стоимости объекта недвижимости;
  • отсутствие дополнительных платежей со стороны инвестора за отклонение в площади квартиры до 2 кв. м.;
  • порядок возврата средств, в случае отказа сторон от предварительного договора купли-продажи;
  • порядок внесения изменений в положения предварительного договора купли-продажи.

Помните!

Любой частный инвестор, особенно тот, который не имел опыта покупки квартиры в новострое должен помнить, что даже при условии корректного выполнения инвестором всех предыдущих шагов, он может потерять свои инвестиции в результате банкротства застройщика или в результате продажи корпоративных прав на компанию-застройщика другим лицам, которые в силу каких-либо причин не заинтересованы в строительстве и выполнении обязательств, предоставленных бывшим руководством застройщика.

В любом случае, необходимо тщательно проверять застройщика: его историю, количество его судебных споров, наличие аффилированных предприятий и их «биографию», связи с другими застройщиками и результаты их прежних проектов.

  • 0
  • 0

Комментировать