Мнения

«Торгово развлекательный центр – это живой организм, который требует постоянной работы и адаптации к современным требованиям времени»

  • 1
  • 0
Iryna Kruppa,

Разговор с генеральным директором МФК Gulliver о перспективах рынка коммерческой недвижимости в Украине

Многофункциональный комплекс Gulliver впечатляет своей величественностью. Расположен он в историческом, культурном и деловом центре столицы, в непосредственной близости от ключевых станций метро.

Комплекс состоит из бизнес-центра класса «А», состоящего из двух башен, и 10-этажного торгово-развлекательного центра. МФК Gulliver является одним из самых высоких зданий в столице. Высота 33-этажной башни «А» бизнес-центра составляет 141 метр. А общая площадь комплекса – 157 400 кв.м.

На сегодняшний день, должность генерального директора в нем занимает Ирина Круппа, которая в 2014 году присоединилась к команде управляющей компании и возглавила коммерческий департамент, а через год – она стала генеральным директором комплекса. Мы встретились с Ириной и узнали о том, почему Gulliver так любят гости, какие новые бренды, не испугавшись кризиса, зашли в Украину в 2016 году и в чем секрет популярности этого комплекса.

Lawyers Daily: МФК Gulliver, открывшись в конце 2013 года, очень быстро завоевал успех на рынке коммерческой недвижимости. Ваш главный козырь – расположение в центре Киева, а также – удобная транспортная развязка. Расскажите, действительно ли Вам удалось без проблем зайти на украинский рынок ритейла?

И. Круппа: Открытие Gulliver было для нас знаковым событием. Мы верили в успешность проекта, что и произошло со временем. Но первое время нам пришлось столкнуться со многими трудностями. Для каждого нового торгового центра первый год всегда оказывается экономически непростым. Выходят на стабильный уровень работы, как правило, со второго года. С Gulliver все произошло иначе.

В конце 2013 года в Киеве на Майдане Независимости начались всем известные события. А так как мы находимся в центре столицы, то они коснулись и нашей работы. Поэтому первый год оказался сложным. Необходимый период становления комплекса пришелся на второй год после открытия. И уже на третий год существования проект стал завоевывать рынок торговой недвижимости столицы. Но хочу отметить, что этот кризис положительно повлиял не только на работу Gulliver, но и на украинский ритейл в целом.

Lawyers Daily: По Вашим наблюдениям, кризисная ситуация в стране внесла коррективы в работу Вашего комплекса?

И. Круппа: Кризис – это тот период, который заставляет предпринимателей работать в два-три раза интенсивнее не только ради прибыли, но и ради удержания бизнеса. Первый год с момента открытия ТРЦ был сложным для многих наших арендаторов.

Несмотря на экономическую ситуацию, мы привлекали новых и интересных для наших посетителей арендаторов, особенно в 2014-м и 2015-м, когда нам нужно было приложить максимум усилий, чтобы дополнить и улучшить tenant-mix комплекса

Одним из самых рисковых и в тоже время важных решений было проведение реконцепции ТРЦ. Взвесив все «за» и «против», мы рискнули и сменили якорного арендатора нулевого этажа торгового центра – супермаркет «Фуршет». По договору об аренде площади, в ТРЦ компания «Фуршет» полностью арендовала нулевой этаж и сдавала в субаренду прикассовую зону. Это – стандартная бизнес-модель именно этой сети супермаркетов. К сожалению, дизайн нашего нулевого этажа полностью противоречил всей концепции ТРЦ, на что также обращала внимание наша целевая аудитория. Поэтому мы провели маркетинговые исследования и узнали, какой супермаркет они хотели бы видеть в торговом центре.

Изучив результаты, мы решили не просто изменить и усовершенствовать супермаркет, а поменять систему управления прикассовой зоной. Мы подписали договор об аренде площади с супермаркетом «Сильпо», провели реконцепцию прикассовой зоны, которую сейчас сдаем в прямую аренду. На данный момент посещаемость торгового центра выросла на 30-35%, тогда как ожидалось – всего лишь 20-25%. На примере данной ситуации, мы пришли к выводу, что торговый центр – это живой организм, который требует постоянной работы и адаптации к современным требованиям времени и сегодняшним реалиям.

Lawyers Daily: С наступлением очередного экономического кризиса рынок ритейла в Украине замер. Какова ситуация сейчас?

И. Круппа: Длительный период в стране действительно не развивался рынок торговой недвижимости: известные торговые марки не выходили на украинский рынок, новые торговые центры не спешили открываться. В 2016 году ситуация улучшилась: в Украину зашли десятки новых брендов и в Киеве, например, открылись два громких торговых объекта.

Я считаю, что открытие новых торговых центров положительно влияет на наш рынок: это дает возможности развития уже имеющимся брендам, а также – позволяет привлекать новые марки

Lawyers Daily: В 2016 году в Украине появилось много новых брендов?

И. Круппа: Предыдущий год оказался результативным в плане развития франчайзинга. Иностранные компании оценили перспективы украинского рынка и не побоялись открыть свои представительства. Очень показательным для нас является то, что эти марки свои первые магазины в Украине открыли именно в нашем торгово-развлекательном центре. Наше преимущество перед другими торговыми центрами – это удобная локация и ровная посещаемость в любой день недели, в том числе в будние дни. За последний год в нашем ТРЦ открылись:
• немецкие бренды Steiff, Falke, Rodenstock, Sanetta, Roeckl,
• итальянский мужской бренд Maestrami,
• монобрендовый магазин Eterna,
• французкий бренд Sandro .

Также не побоялись вывести на украинский рынок свой новый бренд Uterque испанская группа Inditex.

Немаловажен также и тот факт, что американский косметический бренд Kiehls, ранее представленный только корнером, открыл в нашем торговом центре первый магазин.

Lawyers Daily: У украинских арендаторов с каждым годом появляется все больше европейских и американских конкурентов. Как Вы думаете, такое соперничество повлияло на формирование нового бизнес-климата в стране?

И. Круппа:  Среди украинских бизнесменов долгое время наблюдалась устойчивая тенденция – подписывать любые договора, не глядя. С такой проблемой часто сталкивался и рынок ритейла:  потенциальный арендатор, загораясь идей открыть магазин в торговом центре ранее, был готов подписать соответствующий договор сразу и без внимательного его изучения. А со временем такие иррациональные решения становились причиной конфликтов между арендатором и арендодателем. Но сейчас ритейлеры стали более ответственно подходить к такому вопросу. Должна заметить, что наши локальные арендаторы постепенно учатся у своих конкурентов вести свой бизнес по-европейски.

Более того, изменения наблюдаются и в поведении самих покупателей. Маркетинговые исследования демонстрируют, что украинские потребители постепенно отказываются от эмоциональных покупок, делая выбор в пользу качественных вещей. До кризиса украинцы покупали много товаров: как необходимых для себя, так и не очень. Но за последние годы покупатели научились считать деньги, оценивать свои потребности и покупать только самое необходимое. Да, украинский потребитель стал меньше приобретать. Но при этом он стал мыслить, как европейский покупатель: лучше купить одну более дорогую вещь, но качественную.

Автор: Марина Шашкова 

  • 1
  • 0

Комментировать