Строительные аферы

Тонкости оформления отношений с застройщиком. Ч.1

  • 0
  • 0

Рынок столичной недвижимости предлагает инвесторам, заинтересованным во вложении средств в объекты строительства, несколько вариантов документального оформления взаимоотношений с застройщиком. Каждый из застройщиков имеет «свою» схему привлечения инвестиций.

Универсальные предложения

Самыми распространенными схемами оформления взаимоотношений с застройщиками являются следующие (степень риска подана по мере убывания):

  1. договор о паевом участии;
  2. предварительный договор купли-продажи;
  3. покупка ценных бумаг;
  4. приобретение имущественных прав у Фонда финансирования строительства (ФФС).

Выбор застройщиком одной из вышеуказанных схем зависит в основном от финансовых возможностей самого застройщика, его бюджета на юристов.

Договор о паевом участии (1)

Такой документ заключают, как правило, небольшие застройщики, не имеющие опыта в строительстве, объемного и устойчивого финансирования, а также с лимитированным бюджетом на юридические услуги, и имеющие организационно-правовую форму – обслуживающий кооператив.

Ради справедливости, стоит признать, что иногда и бывалые застройщики создают под определенный объект строительства обслуживающий кооператив, однако это все же исключение из правил. 

Паевое участие — эконом-вариант

Как показывает практика, подобные договора заключаются «новичками» строительного бизнеса. Объект строительства подобных застройщиков имеет, как правило, следующие характеристики:

  • небольшая этажность (до 5-6 этажей), а соответственно и более низкую категорию сложности;
  • застройщиком выступает обслуживающий кооператив;
  • строится на земле, принадлежащей одному из собственников кооператива;
  • с инвесторами заключают договора о паевом участии, после принятия их в ассоциированные члены кооператива;
  • застройщик не может «похвастаться» примерами подобных готовых объектов;
  • отсутствие стабильных источников финансирования.

Из вышеперечисленных характеристик самый большой риск в отсутствии стабильных источников финансирования. Инвестор должен быть готов к тому, что строительство может не быть закончено в срок (хотя, отклонение в 6 месяцев от графика выполнения работ у застройщиков является нормой), потому что финансирование строительства напрямую зависит от количества уже приобретенных квартир.

Вторым, существенным, риском является статус инвестора подобных строительств. Для того, чтобы заключить договор о паевом взносе инвестор обязан:

  • стать членом кооператива;
  • заплатить вступительный взнос;
  • получить решение общего собрания кооператива о принятии в члены;
  • и в конце заключить сам основной договор.

Помните, что вступая в кооператив, вы получаете статус не члена кооператива, а лишь ассоциированного члена. А это значит, что Вы:

  • не можете влиять на принятие решений на общем собрании кооператива;
  • имеете лишь право консультативного голоса;
  • Ваши права и обязанности устанавливаются уставом Кооператива;
  • уставом кооператива могут устанавливаться и другие обязанности по участию в хозяйственной деятельности кооператива;
  • Вас могут исключить из членов кооператива без Вашего участия.

Предоставление статуса ассоциированного члена кооператива застройщик дает с целью избежать возможного захвата объекта строительства (который несомненно бы произошел, если бы инвесторы могли влиять на принятие решений застройщиком).

Почему важно юридическое сопровождение

Обычная история: из-за малого бюджета на юридическое сопровождение строительства кооперативом какого-то объекта, большинство юрдокументов таких застройщиков имеют громадное количество юридических ошибок. Например, шаблон договора о паевом участии одного из застройщиков (кооператива) нашей столицы содержал информации о том, что кооператив действует для выполнения целей, утвержденных уставом и строит 5-этажный дом, а в уставе этого же кооператива упоминалось, что строится 2-этажный дом.

Устав юридического лица – это основной документ, на основании которого он осуществляет свою деятельность и по важности он занимает первое место.  

Такие банальные несовпадения в договорах и уставах свидетельствуют о небрежности в юридических вопросах, что в конечном итоге негативно сказывается именно на предполагаемом инвесторе. Защищая свои интересы, кооператив-застройщик чаще всего даже не пытается сделать вид, что ему важна защита прав инвестора, а работает по принципу «покупай или уходи» из-за чего стоимость квадратного метра может быть ниже, чем у «соседей».

Мы не навязываем мнение о том, что все застройщики недобросовестные, но документы все же стоит проверять очень тщательно, ведь никто не отменял того, что «маленькая юридическая оплошность – рождает большую проблему».

  • 0
  • 0

Комментировать