Выбор редакции Интервью Украинская макроэкономика

«Заходить на украинский рынок иностранным инвесторам лучше с местными партнерами»

Игорь Никонов, почетный Президент KAN Development, рассказал о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Киева, о возможностях, которые открывает перед девелоперами реконструкция промышленных территорий, и о том, почему строительство индустриальных парков в пределах города может заинтересовать инвесторов.

Компания KAN Development создана в 2001 году, и имеет в своем портфеле 15 проектов жилой и коммерческой недвижимости, как завершенных, так и на разных стадиях реализации. Большинство проектов жилой недвижимости компании реализуются в формате квартальной застройки и предусматривают благоустройство территории, рекреационные зоны, собственную социально-бытовую и торговую инфраструктуру. В сфере коммерческой недвижимости компания сосредоточена на строительстве бизнес-центров класса А и А +. Среди объектов, построенных KAN Development, также крупнейший в Киеве ТРЦ Ocean Plaza. В интервью  Игорь Никонов рассказал об особенностях инвестирования в строительство жилой и коммерческой недвижимости, преимущества украинского рынка для иностранных инвесторов, а также о том, почему для них лучше заходить на рынок с местными партнерами.

: Насколько рынок жилой и коммерческой недвижимости Украины сегодня привлекателен для инвесторов?

И. Никонов: На самом деле, привлекательный. При наличии «длительных» денег под маленький процент, доходность инвестиций в недвижимость в Украине намного выше, чем в Европе. Особенность украинского рынка в том, что здесь можно легко и быстро получить разрешительную документацию, а базовый начальный капитал, который надо вложить, в разы меньше, чем на западе. Нет закона, который обязывал бы девелопера что-то построить до старта продаж — можно делать сваи и сразу же продавать. Рынок достаточно давно стабилен, и в сильных застройщиков есть доверие покупателей.

: За счет чего в Украине легко получить разрешительную документацию?

И. Никонов: В 2009 году были проведены реформы, приняты новые законы, власть в Киеве работает очень эффективно по выдаче документации. С другой стороны, это порождает высокую конкуренцию: очень много людей и компаний сегодня абсолютно законно ее получают и строят.

: Кто в Украине инвестирует в строительство жилой недвижимости?

И. Никонов: Инвесторы в недвижимость приходят из различных секторов экономики. Это та сфера, которую наши люди больше понимают — то, что можно «пощупать» и видеть каждый день в отличие, например, от ценных бумаг. К тому же, полноценного рынка последних в Украине нет, а доверие к банкам уже давно потеряно. Поэтому те, кто зарабатывает на сельском хозяйстве, химии, металлургии, ритейле и других секторах для диверсификации рисков, вкладывают в недвижимость.

Иностранных инвесторов в Украине мало — они пока не понимают наш рынок. Они уверены, что земля обязательно должна быть в собственности, хотя для строительства жилья, например, право собственности не требуется. Их нормы предусматривают очень много условностей, и несоответствие этим нормам означает для них, что рынок нестабилен. Хотя мы понимаем, что все стабильно, и рынок так и работает.

Заходить на украинский рынок иностранцам лучше с местными партнерами — это гораздо быстрее и эффективнее. Каждое государство имеет свои особенности, и если бы мы начинали работать в другой стране, мы бы тоже искали местного партнера, потому что самому трудно разобраться в локальных нюансах — на это уйдет много времени.

: Какова динамика на рынке коммерческой недвижимости?

И. Никонов: Мы наблюдаем снижение вакантности. В бизнес-центрах она уже небольшая и постоянно снижается. В последние годы бизнес-центры почти не строили, при этом количество арендаторов все увеличивается. Киев снова нуждается в коммерческой недвижимости. Снизились ожидания девелоперов по доходности: если раньше рассчитывали на рентабельность в 30-40%, то сегодня рентабельность девелоперского бизнеса на уровне 15-17% абсолютно нормальная. И ее вполне можно получить.

: Уровень арендных ставок обеспечивает заинтересованность девелоперов в офисной недвижимости?

И. Никонов: Сегодня средние ставки на уровне $ 15-16 за кв. м в месяц. Для качественных офисов это мало, но за умение правильно строить и своевременно покупать землю, такие ставки вполне позволяют получить те же 15-17% рентабельности.

: Какие перспективы девелопмента коммерческой недвижимости и инвестирования в нее?

И. Никонов: Я считаю, что перспективы есть. Многое зависит от политики государства. Благодаря децентрализации существенно выросли бюджеты городов. И гораздо лучше, чем раньше, развивается инфраструктура. Я считаю, что улучшение инфраструктуры и вложение средств непосредственно в города точно способствует появлению новых рабочих мест.

Особенность Украины в том, что по сравнению с европейскими странами, у нас дефицит коммерческих площадей составляет 40-50%. Очень многие люди все еще работают в неприспособленных для этого помещениях — на первых этажах жилых домов и т. п. При наличии на рынке более дешевых офисных центров они будут в них перемещаться.

: Какие города, кроме Киева, перспективные для строительства коммерческой недвижимости?

И. Никонов: Это регионы, где сосредоточено большое производство и бизнес активность, — Днепр, Одесса, Харьков. Львов, конечно, — там есть ресурсы, сельское хозяйство, лесное хозяйство, строится много промышленных предприятий. Львов очень привлекателен для производителей, ориентированных на сбыт в Европу. Наверное, он даже более перспективный, чем Харьков.

: В Киеве сегодня есть участки, привлекательные для девелоперов и инвесторов?

И. Никонов: В Киеве очень много таких участков. Это сотни гектаров недействующих промышленных предприятий, которые невозможно реанимировать. Это другая устарелая и заброшенная недвижимость с неактуальным целевым назначением. Привлекательность этих участков в том, что там уже есть коммуникации, и их мощности намного больше, чем необходимо для жилой и общественной застройки. Достаточно просто снести завод. Это наиболее оптимальный путь.

: Где находятся эти участки?

И. Никонов: Это территории заводов «Радикал», «Большевик», вся «Теличка», «Петровка». Одной «Телички» хватит на 30 лет застройки. Есть огромное количество неработающих заводов на Левом берегу, причем, там можно и нужно строить не только жилье.

: Как вы оцениваете строительство индустриальных парков в черте города?

И. Никонов: Индустриальный парк — это та точка роста, ради которой в Киев придут инвесторы. Какой смысл индустриального парка? Первое — это рабочие места. Я против того, чтоб выносить рабочие места за город — рабочие места нужно создавать здесь, потому что тогда мы НЕ будем тратить миллиарды долларов на транспорт и время. Главная претензия к индустриальным паркам — загрязнение. Я против загрязнения. Но при грамотном подходе индустриальные парки могут быть абсолютно экологически чистыми.

Я Также не сторонник того, чтобы все заводы перестраивать под какие общественные функции. «Большевик» и часть «Телички» вполне могут быть индустриальными парками.

Индустриальный парк вместе с жильем — это единственная экосистема, которая работает. Моя строительная доктрина заключается в том, что человеку Не нужно машина, чтоб ездить на работу. Пешком, на велосипеде — 10 минут, и ты на работе. Сад, школа рядом — это и есть кайф.

: Сейчас в портфеле вашей компании три проекта комплексной квартальной застройки. Чем такие проекты привлекательны для девелопера и инвестора? В чем их главное преимущество?

И. Никонов: В моем понимании, только такой застройка и должно быть — если мы не говорим о центре города, где такие проекты не всегда возможны. Они создают среду и, в то же время, позволяют компании проявить себя не только профессионально, но и социально ответственной. Это тоже очень важно, потому что репутация нарабатывается годами. Например, в «Комфорт Тауне» человек покупает квартиру и сразу живет в комфортной среде. У нее тут же сад, школа, фитнес, парки, спортивные и детские площадки, магазины и кафе. И люди начинают общаться, объединяться в сильные комьюнити. Поэтому, такие проекты еще и делают их дружественными. Работает так называемое «сарафанное радио», и в проект приходят все новые и новые покупатели.

: Люди больше верят другим людям, чем рекламе. Какие главные проблемы возникают при квартальной застройке?

И. Никонов: Есть две главные проблемы — место и сети. Себестоимость таких проектов гораздо выше. Нужны внутриквартальные сети, благоустройство, озеленение. Но и продаются они дороже.

Комплексная застройка — это бизнес в бизнесе. В «Комфорт Тауне» у нас раскупили под бизнес первые этажи, которые не планировались, как коммерческие. Эти маленькие бизнесы — кондитерские, кафе, магазины — ищут поток. А мы его создаем, и он работает всегда, так как жителей очень много. В новых проектах «Файна Таун» и Respublika мы учли это, там все первые этажи — коммерческая недвижимость.

: Доходность таких проектов выше или равна точечным?

И. Никонов: В конце концов, выше. Себестоимость строительства выше, но и цена продажи должна быть выше, если все сделано правильно. Хотя это далеко не всем удается. Однако надо отметить, что в комплексных проектах ниже себестоимость управления, потому что нужна одинаковая команда и для реализации одного дома, и для микрорайона.

: Какие ключевые проблемы в девелопменте сегодня?

И. Никонов: Главная проблема — отсутствие ипотеки. Вторая — отсутствие контроля за качеством, хотя бы с точки зрения композиции и внешнего вида строящегося жилья. Я считаю, что у главного архитектора города должны быть полномочия согласовывать проект в 3D-визаулизации, но законом это не предусмотрено. На западе такая практика существует и, думаю, если бы была у нас, многих уродливых зданий не было.

: Вы видите перспективы решения проблемы ипотеки?

И. Никонов: Да, вижу. Во-первых, это выгодно для банков, во-вторых, половина жителей Киева хочет улучшить свои жилищные условия, ипотека — один из факторов, которые этому способствуют. Человек может себе позволить взять ипотеку.

Мы сегодня тоже даем рассрочку в своих жилых комплексах — в меньшей, чем банки, процентом, но в валюте. Это также очень привлекательная дополнительная возможность для инвесторов, у которых есть «длительные» деньги. Они могут позволить себе дать покупателям кредиты под 5-6% под залог квартиры с первым взносом 30% — и получить второй поток заработка. Первый поток — это продажа квартир, а второй — кредитование своих же инвесторов. На Западе не возьмут кредит под более чем в 2,5%, а в Украине возьмут под 6%, например.

: Как вы оцениваете последние законодательные изменения на рынке? Какие еще изменения ему необходимы?

И. Никонов: Главное положительное изменение — это децентрализация. Деньги перестали находиться в руках Минфина и перешли местным общинам. Но для стимулирования производства этого мало. Необходимы льготы — нужно показать инвесторам, почему они должны сюда ехать, чем в Украине лучше, чем в Польше, где лучше инфраструктура, четкие законы и суды.

Необходимо, чтобы, наконец, заработал закон об индустриальных парках и льготы для инвесторов в них. При увольнении инвестора от налога на прибыль на 5 лет государство не теряет ничего, а для инвестора это очень важный фактор, в его финансовой модели это работает.

Нужно уменьшить налог на землю для промышленности. Сегодня в Киеве налог — 3%. Я был одним из сторонников того, чтобы снизить налог на землю для промышленных предприятий. Это поможет создавать в жилых районах Киева небольшие индустриальные парки. Это самая прибыльная финансовая модель, ведь люди не хотят ездить по часу на работу и обратно, они хотят работать под своим окном.

Подводя итоги, могу сказать, что украинский рынок недвижимости может быть привлекательным и результативным, однако заходить в проекты иностранным инвесторам для большей эффективности лучше с местными партнерами.

Читайте новости в нашем приложении!
Google Play: https://play.google.com/store/apps/details?id=ua.com.grodas.ldaily&hl=ru
App Store: https://itunes.apple.com/us/app/ldaily/id1354384907?l=uk&ls=1&mt=8

 

Обратите внимание!
«СНН ГРУПП» обладает исключительными авторскими правами данную статью.
Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено.
Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».
  •  
  •  

2 комментария

  • Цікава розмова вийшла. Про іноземних інвесторів повністю згоден — їм треба провідник з цього боку. Навіть ідеальні суди і закон не врятують інвесторів від помилок чи непорозуміння на ринку.

  • Якби були дешеві кредити — люди би не купували страшні трущоби Київміськбуда. А так, змушені купляти найдешевше. Добре, що КАН дає пільгові умови і домовився з Ощадом про кредитування своїх новобудов.

Комментировать